文章发布日期：2025 年 1 月 23 日 文章来源：CoreLogic Australia 翻译：CDA Studio

随着2025年的到来，我们正见证经济格局的变化。由疫情引发的高通胀及海外移民趋势正逐渐缓解。澳大​利亚的央行现金利率可能将会下调，而贷款政策的调整将关键影响市场走向。尽管失业率预计会有所上​升，但稳定就业的人群将体验到更高的实际收入。在住房建设领域，虽然当前工作量庞大，新的建设项目​却呈现放缓之势。

这一切对市场将产生何种影响呢？

利率下调可能提振房价和交易量，但效果有限 随着通胀持续下降，2025年初可能会看到利率下调，11月核​心通胀率已降至3.2%，低于澳洲储备银行（RBA）对12月的预测3.4%。目前，四大银行中有两家预计2月​份将会降息。

业界应该做好准备，因为利率下调可能对今年的房价和交易活动影响有限。即使按照预测中2025年末现金​利率的最低界限，平均抵押贷款利率下降135个基点，中等收入家庭也只能负担得起59.3万澳元的房屋，远​低于目前81.5万澳元的中位房价。到2025年底，预计利率为3.1%，仍高于疫情前十年的平均利率2.55%，​那时的低利率曾支撑2010年代的强劲贷款量。

从2024年实施的第三阶段税收减免看澳大利亚人对提高借贷能力的反应，尽管税收减免通过提高净收入增​加了借款能力，房地产市场的反应却很微弱，自2024年6月以来房价增长放缓。

贷款政策可能放大或抵消利率降低的影响 宏观审慎政策（监管机构用以降低信贷风险并支持金融稳定的政​策）的变动，可能会影响住房融资的可获得性。将抵押贷款可承受性缓冲区从3.0个百分点降至2.5个百分点​（撤销2021年10月的增加措施）可能通过增加借贷能力，促进购房活动。然而，监管机构采取这一行动并​不是确定的。

根据澳大利亚审慎监管局（APRA）11月的声明，金融冲击的风险尚未减弱，监管机构警告说，高家庭债务​水平是一个主要担忧。如果家庭债务水平随着利率的下降而上升，APRA可能会引入新的措施，比如限制高​贷款价值比（LVR）或高债务收入比（DTI）的贷款，类似于新西兰央行（RBNZ）在新西兰实施的措施。

失业率上升可能不会对房价产生负面影响 澳洲储备银行（RBA）预测，到2025年底失业率将上升至4.5%，​但目前劳动市场依然紧张，失业率仅为4.0%（疫情前十年的平均水平为5.5%）。

假设今年劳动市场放松（这是较低通胀和经济需求的预期结果），我们可能不会预期这对房地产市场产生太​大影响。在过去二十年里，失业率和房价之间存在轻微的正相关关系，可能是因为失业率上升期间，降低利​率的措施被用来刺激经济。对于2025年仍在就业的人群，较低的通胀也将提升实际收入，这些收入可以用于​支付房屋定金或交易成本。

劳动市场放松的细节及其对2025年房地产的影响将是关键。例如，历史上，失业期增加通常对年轻的澳大利​亚人（即15至24岁年龄组）影响较大，这些年轻人更可能集中在租赁市场而非房屋拥有权，因此对租赁需求​影响更大。然而，根据面临较大失业风险的行业和地区的不同，房屋需求和价值可能会受到局部影响。

海外净移民将继续放缓，减轻租赁市场的需求压力 截至2023年9月的一年间，海外净移民达到556,000人的​高峰，并在2024年6月降至446,000人。根据人口中心的数据，随着短期移民离境增多，'COVID追赶效应'逐​渐消退，预计到2025年中期，净移民数将进一步下降至约340,000人。

虽然海外移民并非影响租赁需求的唯一因素，但移民模式的显著变化已对市场产生影响。上述图表比较了​2023年9月至2024年12月期间，个别SA4市场对海外净移民的历史敏感度与租金变动。2022年边境限制放宽​时，高移民区的租金显著上涨。现在，海外移民的放缓似乎正在这些相同的租赁市场中更快地减少需求。

住宅建设仍将低迷，但成本压力有望稳定 截至2024年11月，新房批准量低迷，仅有169,000套新住宅获批，​较十年平均水平下降了24%，也比住房协议的年均目标（240,000套）低30%。高昂的建筑成本、土地成本​和利率，加上新房市场买家信心可能的减弱，都抑制了批准数量。不过，有迹象显示住宅批准量在2024年初​触底回升，这在西澳、南澳和昆士兰等资本增长市场尤为明显。

有趣的是，大约250,000套已批准的住宅尚未完工。建筑活动的减缓最终将缓解产能限制，使得住房交付更​加及时，缓解积压情况。然而，公共基础设施部门对劳动力和输入材料的竞争可能仍将显著。政府的持续支​持和企业投资对于提升住宅建设的生产力至关重要。

总体而言，尽管利率下调和通胀放缓，2025年房地产价值增长和销售量预计将低于去年。这可能意味着年初​房价会经历一次轻微的下跌，随后随着通胀和利率的进一步下降、实际收入的增加以及住房供应的持续紧​张，房价将会逐渐回升。